大規模修繕

マンション管理組合にとって十数年に一度の大規模修繕工事は、それまでに貯めてきた修繕積立金を一気に使ってしまう最も大きな事業(イベント)です。
この事業を実施するため、長期修繕計画書を作成し、修繕積立金を値上げし、区分所有者は毎月毎月高い修繕積立金を支払ってきたのです。
しかしながら、最も大きな事業とはいえ、この事業実施のためそれまで貯めてきた修繕積立金を全て使い果たし、管理組合の財布がスッカラカンになってしまうと、その後はそれ以上に大きな修繕積立金を支払っていかなければならないでしょう。
大規模修繕工事は満足できる工事を実施するとともに、少しでも費用を安く抑えたいものです。
マンション管理の専門家集団でもある弊社ではCM方式の導入により大幅なコストダウンが実現できます。

 

 

フロー

 

大規模修繕フロー

大規模修繕工事支援コンサルティング(CM方式)

大規模修繕工事は通常、総合請負会社(ゼネコン)に一括発注しますが、総合請負会社はそれを一括して下請会社に発注し、その下請会社はまた種別に応じて数社の下請会社に発注し、その下請会社はまた個人で切り盛りしてる職人さんに発注するという、二重三重の複雑なシステムとなっています。
こういった複雑で不透明なシステムが導入されてることによって高コストとなり、結局損をしてるのは工事費用を負担してる管理組合なのです。
また、下請はいつも使ってる下請会社を利用するので、そこには当然競争原理は働いていません。
弊社では総合請負会社だけでなく、各種専門業者からも見積もりをとることにより、競争原理を働かせ、高品質・低コストの大規模修繕工事を実現致します。

 


リニューアル(グレードアップ)工事

老朽化したマンションも適切に修繕していくことにより、マンションの劣化を防ぐことはできます。
しかしながら、マンションに求められる性能・機能は、住まい方の変化や設備機器の進歩等により年々高まっており、最近の新築マンションの性能や居住性は著しく向上しています。
これに伴い、高経年マンションでは性能・機能面での陳腐化が進行し、劣化箇所を修繕してるだけでは資産価値が低下することにもなりかねません。
こうしたことから、高経年マンションの質及び価値を長持ちさせていくためには、修繕による性能の維持・回復のみならず、現在の居住水準・生活水準に見合うようマンションの性能をグレードアップする改良工事を適切に実施することが重要です。

 

[グレードアップ工事の一例]
  • ・エントランスリニューアル
  • ・住戸ドア改修
  • ・緑化の改良
  • ・バリアフリー化
  • ・照明器具改修
  • ・水道直結
  • ・防火設備の設置
  • ・断熱性能の改良
  • ・ペット飼育施設
  • ・ゴミ置場の改良
  • ・館名版デザインアップ
  • ・エレベーター増設
  • ・二重窓
  • ・緑化改良

 

 


【Q&A】

Q管理会社がコンサル業務するのは安心?

全てではないですが、多くの管理会社がコンサル業務をするのは施工会社を意中の会社に誘導したいからです。管理会社が工事業者や点検業者からキックバックしてもらうのが当たり前の業界ですので、大きな資金が動く大規模修繕工事は管理会社にとって魅力的なのです。言い換えれば、本当の意味でのコンサル会社とはいえません。
そのため、大規模修繕工事のコンサル業務は管理会社に任せるのではなく、マンション管理士やコンサルタントに入ってもらい、競争原理のもとに適正な工事内容と金額で実現する方法をお勧めします。

Q管理会社がコンサル業務をするより修繕費用は安価になりますか?

間違いなく安くなります。どうして安くなるかを一言で言えば競争原理を働かせるからです。管理会社がコンサル業務をして、管理会社からの推薦された施工業者がほとんどの相見積もりでは、競争原理が働いていないのは当然でしょう。

QCM方式をすれば何故安くなるのですか?

総合請負会社だけでなく、専門工事会社からも見積もりをとることにより、競争原理が働くということだけでなく、本当の意味での高品質・低コストの施工会社を選ぶことができるからです。

Q建築関係で勤めてる管理組合役員がいればコンサルタントは必要ないのでは?

良く聞かれる質問ですが、マンション修繕関係に経験があるのであれば大丈夫な場合もありますが、新築工事と違ってマンションの修繕工事は人が住みながらの特殊な工事です。
ただ単に建築関係で勤めてるというだけでその人には依頼するのは危険です。
また住民の一人がコンサルタントとして管理組合と契約を結ぶのはトラブルになってるケースが多いようです。

Qコンサルタント費用は?

基本的に調査診断業務や修繕設計業務など各業務費用にCM方式を希望する場合には、CM業務とする成果報酬が必要となります。
各業務費用については、規模や内容により大きく異なってきますので一度お問い合わせ下さい。

 

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  • 大幅な管理費削減 管理費削減支援コンサルティングPM方式
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